Узаконити самобуд — означає ввести вже збудований будинок, прибудову чи мансарду в експлуатацію та зареєструвати право власності. Ми перевіряємо землю й документи, організовуємо техінвентаризацію, готуємо декларацію або документи на сертифікат і доводимо справу до запису в Держреєстрі речових прав. Будинки до 500 м², збудовані з 05.08.1992 по 09.04.2015, приймають за спрощеним порядком: безоплатно, за 10 робочих днів, без штрафів (п. 9 розд. V Закона № 3038-VI).
Офіс у Києві, вул. Велика Васильківська, 77; об’єкти приймаємо по всій Україні. Ціна супроводу договірна, називаємо її після консультації: 30 хвилин онлайн — 100 €, письмова — від 200 €.
Що вважається самобудом
Самобуд (самочинне будівництво) — житловий будинок, будівля чи інше нерухоме майно, збудоване на ділянці, не відведеній для цієї мети, без документа на право виконувати будівельні роботи чи без затвердженого проєкту, або з істотним порушенням будівельних норм (ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу). Особа, яка його збудувала, не набуває права власності (ч. 2 ст. 376). Роботи без повідомлення чи дозволу закон теж називає самочинним будівництвом (ч. 7 ст. 34 Закона № 3038-VI).
Типові випадки у приватних будинках, з якими до нас звертаються:
- будинок зведено без повідомлення чи декларації про початок будівельних робіт;
- прибудували кімнату, веранду чи гараж, надбудували мансарду або поверх, і площа більша, ніж у документах;
- будинок стоїть на ділянці з іншим цільовим призначенням;
- будинок збудовано давно й жодного разу не вводили в експлуатацію, тому його не можна продати, подарувати чи передати в заставу.
Маршрут залежить від року будівництва та класу об’єкта
| Ваша ситуація | Як оформлюємо | Що каже закон |
|---|---|---|
| Будинок закінчено до 05.08.1992 | Реєстрація права за техпаспортом, документом про адресу та (за потреби) витягом із погосподарської книги | Особливості реєстрації для будинків, закінчених до 05.08.1992 |
| Житловий, садовий чи дачний будинок до 500 м², збудований без дозволу з 05.08.1992 по 09.04.2015 | Прийняття в експлуатацію за результатами технічного обстеження | Безоплатно, 10 робочих днів, без штрафів (п. 9 розд. V) |
| Об’єкт класу СС1, збудований після 09.04.2015 | Маршрут після перевірки документів: усунення порушень, потім декларація про готовність | Декларація: безоплатно, 10 робочих днів (ч. 1 ст. 39) |
| Об’єкт класу СС2 або СС3 | Сертифікат на підставі акта готовності | У порядку, встановленому Кабміном (ч. 2 ст. 39) |
Джерело: Закона № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності», ст. 34, 39, п. 9 розд. V; ст. 376 Цивільного кодексу.
Як ми узаконюємо самобуд
- Консультація та перевірка документів. Переглядаємо документи на землю й будинок, фото й план ділянки, називаємо маршрут і ризики.
- Земля. Перевіряємо право на ділянку, кадастровий номер, цільове призначення і те, що будинок стоїть у межах ділянки. За потреби спочатку оформлюємо землю.
- Техінвентаризація. Організовуємо виїзд фахівця із сертифікатом: техпаспорт фіксує фактичну площу, об’єм і стан будинку (ст. 39-3).
- Введення в експлуатацію. Готуємо й подаємо декларацію про готовність (СС1, спрощений порядок) або пакет на сертифікат (СС2, СС3), відповідаємо на зауваження органу ДАБК.
- Реєстрація права власності. Після введення право реєструють у Держреєстрі речових прав, і будинок стає повноцінним об’єктом нерухомості.
Що знадобиться від вас
- документ на землю (держакт, договір, витяг із Держреєстру) і кадастровий номер, якщо він є;
- документи на будинок, що збереглися: старий техпаспорт, будпаспорт, повідомлення чи дозвіл на роботи;
- паспорт та ідентифікаційний код власника;
- фото будинку й прибудов зовні, приблизний рік будівництва.
Документи можна надіслати на info@strojtender.com до консультації: так за 30 хвилин встигнемо розібрати більше.
Дізнайтеся шанси узаконити ваш будинок
Надішліть адресу й документи, які є на землю та будинок. На консультації назвемо маршрут: спрощений порядок, декларація, сертифікат або спочатку земля. 30 хвилин онлайн — 100 €, письмова — від 200 €.
Скільки коштує узаконити самобуд
Державна частина за законом безоплатна: реєстрація декларації про готовність і прийняття будинку за спрощеним порядком. Оплачуються роботи виконавців: техінвентаризація, за потреби геодезія та проєкт. Це додаткові витрати, вони не входять у вартість наших послуг.
Ціна нашого супроводу договірна й залежить від трьох речей: розмірів об’єкта, обсягу роботи (чи є проблеми із землею, скільки розбіжностей між документами та фактичним будинком) і строків. Точну суму називаємо після консультації.
Строки
- реєстрація декларації про готовність (СС1): 10 робочих днів;
- прийняття в експлуатацію за спрощеним порядком для будинків до 2015 року: 10 робочих днів;
- технічна інвентаризація: строк визначає договір із виконавцем (ч. 3 ст. 39-3);
- оформлення землі, зміна цільового призначення та судові спори: найдовші етапи.
З нашого досвіду, найдовше тривають земельні питання та виправлення розбіжностей між документами й фактичним будинком. Загальний строк залежить від кейсу та завантаження конкретного органу, тому називаємо його після перевірки документів.
Коли узаконити не вийде
Шанси різко падають, якщо будинок стоїть на землі, не відведеній під будівництво, і власник ділянки проти, або будівництво порушує права сусідів (ч. 4 ст. 376 Цивільного кодексу). За істотного порушення будівельних норм суд може зобов’язати перебудувати об’єкт, а якщо перебудова неможлива — постановити знесення (ч. 7 ст. 376). Знесення відбувається лише за рішенням суду: орган ДАБК спочатку видає припис зі строком добровільного виконання (ст. 38 Закона № 3038-VI). Покупцям будинку з прибудовами радимо до угоди замовити перевірку юридичної чистоти об’єкта.
Що входить у послугу
- Консультація фахівця в межах замовленої послуги
- Перевірка документів на землю й будинок, вибір маршруту
- Підготовка повного пакета документів
- Нотаріальний супровід
- Сплата державних мит, зборів, платежів
- Супровід до реєстрації права власності
Часті запитання про узаконення самобуду
Чи можна узаконити самобуд без суду?
Так, якщо земля оформлена й підходить за цільовим призначенням. Будинки до 500 м², збудовані з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року, приймають в експлуатацію за результатами технічного обстеження: безоплатно, за 10 робочих днів, без штрафів (п. 9 розд. V Закону № 3038-VI). Суд потрібен, коли земля під будинком не оформлена або є спір із власником ділянки чи сусідами (ст. 376 ЦК).
Скільки коштує узаконити самобуд?
Реєстрація декларації та прийняття будинку за спрощеним порядком за законом безоплатні. Платити доведеться виконавцям: техінвентаризація, геодезія, за потреби проєкт, а також наш супровід. Ціна супроводу договірна: залежить від розмірів об’єкта, обсягу роботи та строків. Консультація: 30 хвилин онлайн — 100 €, письмова — від 200 €.
Як узаконити прибудову, мансарду чи надбудову?
Це реконструкція без документів, тому шлях той самий, що й для будинку: техінвентаризація фіксує нову площу й поверховість, потім об’єкт вводять в експлуатацію декларацією (СС1) або сертифікатом (СС2, СС3) і вносять зміни до Держреєстру речових прав. Якщо прибудову зведено до 9 квітня 2015 року і будинок не перевищує 500 м², перевіряємо, чи підходить спрощений порядок.
Будинок збудовано до 5 серпня 1992 року. Що потрібно для оформлення?
Для таких будинків діють особливості реєстрації права: декларація про готовність, як правило, не потрібна, право оформлюють на підставі заяви, техпаспорта й документа про адресу (якщо в будинку немає кадастрового номера). Інколи потрібен витяг із погосподарської книги сільради чи архіву. Перелік уточнюємо після перевірки документів.
Чи потрібен техпаспорт, щоб узаконити будинок?
Так. Технічна інвентаризація обов’язкова перед введенням об’єкта в експлуатацію (ст. 39-3 Закону № 3038-VI). Для будинків до 500 м², збудованих до 9 квітня 2015 року, технічне обстеження проводять під час техінвентаризації з позначкою в техпаспорті.
Чи можуть знести самобуд без рішення суду?
Примусове знесення за ст. 38 Закону № 3038-VI відбувається за рішенням суду. Спочатку орган ДАБК видає припис зі строком добровільного виконання, потім подає позов до адміністративного суду.
Пов’язані послуги
- Введення в експлуатаціюДекларація про готовність або сертифікат для закінченого об’єкта→
- Зміна цільового призначення земліЯкщо будинок стоїть на ділянці з невідповідним призначенням→
- Будівельний паспортЯкщо будівництво ще попереду: дешевше оформити одразу, ніж потім узаконювати→
- Усі послуги з узаконенняСамобуд, введення, зміна призначення приміщень, МУО→
Докладний розбір із нормами та новими правилами техінвентаризації — у статті як узаконити самобуд у 2026 році.
Доведемо будинок до реєстрації права власності
Пн–Сб 8:00–20:00, Київ, вул. Велика Васильківська, 77. Послуги доступні по всій Україні.
